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房地產(chǎn)銷售已連續(xù)四個(gè)月同比增長(zhǎng)，深圳、上海、北京等城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)開始出現(xiàn)全面回升。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)重現(xiàn)活力，5月份北京、上海、深圳和重慶等大城市土地購置面積率先出現(xiàn)增長(zhǎng)。

中國證券報(bào)：今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房?jī)r(jià)不斷上漲。近期一些城市出現(xiàn)"價(jià)漲量跌"的現(xiàn)象，是否意味著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)重新出現(xiàn)泡沫？

梅建平：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道，是市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正常反應(yīng)，因此不存在泡沫之說。我國部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、開發(fā)商資金狀況以及貨幣政策。

受國際金融危機(jī)影響，我國采取了適度寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生一定影響：一是利息較低，這意味著房地產(chǎn)持有成本大幅下降。二是貨幣供給增長(zhǎng)速度較快，使人們產(chǎn)生通脹預(yù)期。而房地產(chǎn)作為抵御通脹最好的資產(chǎn)之一，將引發(fā)大量投資需求。三是房地產(chǎn)貸款較以前容易，開發(fā)商資金面寬裕。再加上一季度銷售向好，存貨出清同時(shí)有上漲預(yù)期，因此開發(fā)商目前普遍采取漲價(jià)策略，從而造成市場(chǎng)價(jià)格上漲。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫還要看美國經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)第二次觸底。如果中國經(jīng)濟(jì)隨美國經(jīng)濟(jì)第二次觸底而表現(xiàn)出衰退跡象，那時(shí)再看當(dāng)前的房?jī)r(jià)可能會(huì)認(rèn)為存在泡沫。

中國證券報(bào)：我國房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化已進(jìn)行到何種階段，是否已接近尾聲？

梅建平：由于相關(guān)數(shù)據(jù)不夠透明，因此很難統(tǒng)計(jì)目前開發(fā)商手中具體持有的土地性質(zhì)和儲(chǔ)備數(shù)量。但可以肯定，我國土地存在結(jié)構(gòu)性稀缺。質(zhì)量較差的土地供過于求，地段較好、交通方便的土地則較為稀缺。然而由于動(dòng)遷費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問題，我國的土地使用還未達(dá)到經(jīng)濟(jì)效用的最大化。對(duì)于耕地18億畝的紅線，國家可以采取類似"碳排放"的做法，將邊緣地區(qū)或農(nóng)業(yè)大省的開發(fā)額度向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移支付。

中國證券報(bào)：未來新房開工率是否會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)？國家是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整？

梅建平：我國將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)的有利政策，未來行業(yè)開工率將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。鑒于當(dāng)前中低收入者的住房需求仍未釋放，主要原因是購房首期付款要求較高，因此希望國家出臺(tái)政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用。

目前我國內(nèi)地與香港均采取30%的首付政策。香港銀行體系由于沒有存款保險(xiǎn)制度，為了保持銀行體系健康而不得不采取較高首付。但內(nèi)地與香港"小政府大市場(chǎng)"的策略不同，因此可以借鑒美國的做法，對(duì)中低收入階層采取低首付比例或其他住房補(bǔ)貼。

根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，我國的土地價(jià)格以年均15%-20%的速度上漲都屬正常范圍，同時(shí)勞動(dòng)力及建材成本也在上升，因此20%的首付是安全的。讓更多民眾能夠買得起房，對(duì)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型大有裨益。

中國證券報(bào)：目前是買房的好時(shí)機(jī)嗎？未來房?jī)r(jià)是否會(huì)進(jìn)一步上漲？

梅建平：房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)不能割裂分析，股市走勢(shì)和資金面都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于目前資金面較充裕，市場(chǎng)處于上升通道，因此就未來趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)可能會(huì)越來越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通脹預(yù)期。在國際金融危機(jī)后，中美都需要三到五年的時(shí)間進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。預(yù)計(jì)明年出現(xiàn)類似2008年上半年的大幅宏觀調(diào)控的可能性不大，因此房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，面對(duì)勞動(dòng)力過剩等問題，我國不得不采取寬松的政策。如果有經(jīng)濟(jì)能力，通過購房抵御通脹將是合理的選擇。

嘉賓：長(zhǎng)江商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任梅建平

(作者：于萍)

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